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政策吹风,楼市要回暖了吗?

时间:2021-10-10 16:04:05  来源:  作者:  浏览量:

 政策吹风,楼市要回暖了吗? 

 

近日,央行货币政策委员会第三季度例会通稿提出,要“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”。

两天后,央行、银保监会两部门联合召开房地产金融会议,要求金融机构“配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益”。

央行的货币政策委员会很少会提及房地产的内容,这次公告一出来马上也引起了业内的普遍关注,市场也很快就给出了回应,隔天开盘,A股房地产板块拉升走高,金科股份、保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A等多股大涨。

“两个维护”究竟在释放什么信号?调控政策是不是要转向了?楼市的“春天”终于要来了吗?

维护市场:货币政策要转向了?

先来解读一下这个政策。

央行的货币政策委员会,在以往的例会中,很少会提及房地产,这次罕见表态,其直接指向就是“两个维护”,一个是基于房地产市场的健康发展,一个是基于购房者的合法权益。

“维护房地产市场的健康发展”很容易理解,但如果考虑进当前房地产市场的现状,那么,她所释放的信号就要耐人寻味了。众所周知,当前的房地产市场“遇冷”,无论是开发商的拿地意愿,还是购房者的买房情绪,都在此轮调控周期中都陷入了“冰点”。

新近公布的第二轮土地集中出让中,像广州这样的一线城市,出让的48幅地块,流拍地块就超过了一半;再如,此前最热门的杭州楼市,10块地竟然有9块流拍,当开发商也不热衷拿地了,传导至二级市场的看空情绪就异常明显了。

购房者那里,同样也在观望。深圳的二手房市场历来都是全国楼市的“风向标”,其最新的成交数据显示,8月份的成交跌破了近十年的新低,成交量不足两千套。一方面是开发商的拿地积极性降低,供应开始缩窄,一方面是购房者观望情绪在加剧,需求侧不振,两方叠加影响下,当前的楼市似乎正在陷入“冰点”。

而就是在这种背景下,央行的货币政策委员会给市场打了一针强心剂,业内也在普遍猜测:大水是不是又要漫灌了?

当前的广义M2增速仍然保持“下降趋势”,近几个月以来的平均增速维持在8%以上,较去年的11%出现明显下降。结合目前房地产领域的不景气,如果货币政策由此转向,那么,房地产将迎来重大利好。

货币政策究竟是否会转向?我们的看法是:存在一定的反弹幅度,但不要期待过去那种大水漫灌。

这一点其实也可以从央行和银保监会的联合会议上看出来,两部门要求金融机构配合地方政府维稳房地产,足见这次的转向更有可能属于“专项”性质,是针对楼市的“定点转向”,至于网传的大水漫灌,可能性反倒不大。

但不论如何,此次政策吹风,还是给房地产带来了一丝暖流,而且在货币端给予支持,对房地产的提振更会立竿见影。

维护购房者:刚需群体首先被保护!

继续说“维护住房消费者的合法权益”。

这个“维护”对我们的关切最大,但究竟怎么维护购房者的权益,通稿中并没有明确答复,但起码有一点可以肯定,刚需群体的购房权益肯定会首先得到保护

《经济日报》近日也发文提出,“细分炒房客和刚需人群,对于优化调控政策有着积极的意义。楼市调控应注意满足刚需,尽最大能力防止‘误伤’刚需群体”。

一直以来,调控都在强调要“保护刚需”,但各地方的调控都在“一刀切”,即无差别的在限制需求端,如果按照《经济日报》的要求,精细区分出刚需人群和炒房客的话,将来的首套房利率可能会明显低于二套及以上的利率,二者的利率差会拉大,而这将给刚需购房者以实实在在的优惠。

不仅如此,就在“两个维护”发布后不久,东莞也出台了利好政策,将个人买卖二手房的核定税率,从2%降低到了1%这个政策减轻了家庭购买二手房的税费负担,结合东莞目前的二手房价,每套房的交易成本能降低几万元,一定程度上也能促进二手房的交易,进而带动新房市场。

更为重要的是,这个政策是在东莞这个中国人口前9、GDP总量前20的“特大城市”发布的,这种体量的城市,其政策变化对其他城市就具有很强的借鉴意义了,对以后调控政策的走向也就更值得关注了。

从这个意义上来看,东莞发布的利好政策更像是个“信号”,作为“特大城市”的东莞已经做出了表率,其他三四线城市跟进的可能性在增加。

综合来看,无论是央行货币政策委员会的“两个维护”,还是央行联合银保监会的专题落实会议,政策的风向已经明确,既是要保护房地产行业的稳定发展,并在金融端给予支持,也是要保护购房者,尤其是刚需群体的权益。

后续:刚需群体重点考察首套房与二套及以上的利率差,政策保驾护航,刚需能从中得到更多实惠;调控层面,继续观察后续各城的托市动作,调控政策如果到“底”,未来不排除楼市的集体回暖;操作层面,“政策底”既然已经临近,那么“市场底”也就不远了,作为刚需购房者,可提前抢抓窗口期,不要因为观望而错失上车良机

 

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