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海南:鼓励市场购买存量建设用地

时间:2021-09-13 17:55:09  来源:  作者:  浏览量:

 海南:鼓励市场购买存量建设用地

 

9月13日,海南省人民政府办公厅发布关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见(试行)。

 

该文件主要为进一步健全和规范全省国有建设用地二级市场,促进存量建设用地集约高效利用,推进海南自由贸易港建设,意见自印发之日起施行,有效期3年。

 

按照规定,以出让方式取得的建设用地使用权转让,应充分保障交易自由。同时鼓励市场主体依法依规通过土地二级市场购买存量建设用地,依据规划转型用于我省鼓励的产业项目建设。

 

此外,非住宅用地与住宅用地合并的,不得增加住宅建设规模。不同用途宗地合并的,应依照规定明确各自比例,并在不动产登记时予以注明。涉及剩余出让年限、容积率不一致的,在符合规划、不超过宗地合并后土地用途法定最高年限的前提下,按照等价值原则重新确定合并后土地出让年限和容积率,也可在补缴一定年限土地出让金或增容费后,按较长年限或较高容积率登记。

 

以下为政策原文:

 

一、明确适用范围

 

建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象为以划拨、出让、租赁、作价出资(入股)、授权经营等合法方式取得的国有建设用地使用权,重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。涉及到房地产交易的,应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。依法取得的农村集体经营性建设用地使用权(含征地留用的农村集体经营性建设用地使用权)转让、出租、抵押,参照本意见执行。省政府及其有关部门关于商品住宅用地详细规划调整、土地用途改变等土地使用条件有规定的,从其规定。

 

二、完善建设用地使用权转让规则,促进要素流通

 

(一)明确建设用地使用权转让形式。将各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让,包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的,地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。房地产转让涉及到相关法律法规规定需要办理相关手续的,从其规定。

 

(二)明确不同权能建设用地使用权转让的必要条件。以划拨方式取得的建设用地使用权转让,须经市县政府批准,土地用途符合《划拨用地目录》的,可不补缴土地出让价款,按转移登记办理;不符合《划拨用地目录》的,在符合规划的前提下,由受让方依法依规补缴土地出让价款。

 

以出让方式取得的建设用地使用权转让,应充分保障交易自由。

 

鼓励市场主体依法依规通过土地二级市场购买存量建设用地,依据规划转型用于我省鼓励的产业项目建设。

 

探索实行预告登记转让制度。以出让方式取得建设用地使用权的,对房屋建设工程已投资额未达到开发投资总额25%的土地,经市县政府批准,按照先投入后转让原则,允许土地使用权人转让土地、签订土地转让合同,到属地不动产登记部门办理预告登记,取得预告登记证明文件,并在预告登记证明文件附记栏备注转让情况,待达到转让条件后,在90日内受让方可单方凭预告登记证明文件依法办理不动产转移登记,未申请登记的,预告登记失效;合同未约定投资额的, 按照市县政府确定的方式予以认定。建设项目转让前未办理规划、建设、环评、消防等审批手续的,可凭预告登记证明文件办理相关审批手续,建设项目转让前已办理相关审批手续的,可凭预告登记证明文件办理相关审批手续变更。办理预告登记后的土地在开发投资额达到土地转让条件前不允许转让,已投资额可委托有资质的机构进行认定。涉及政府原因的闲置土地,在依法消除政府原因后,可以适用本条政策。

 

作价出资或入股建设用地使用权的权能,参照出让土地使用权的有关规定,其转让不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准。转让后,可根据权利人申请,保留为作价出资或入股方式,或直接变更为出让方式。

 

(三)完善土地分割、合并转让政策。宗地分割、合并转让,应有利于土地开发利用,分割、合并后的地块应在规划、用地等方面具备独立分宗条件,涉及公共配套设施建设和使用的,转让双方应在合同中明确有关权利义务。

 

拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的,应取得相关权利人同意的书面意见,不得损害权利人合法权益。用地批准文件或土地出让合同等文书规定或约定经批准才可以分割转让的,从其规定或约定。分割转让不影响规划执行和土地开发利用的,应予准许。项目配建的行政办公楼、生活服务设施等涉及土地不得单独分割转让。

 

非住宅用地与住宅用地合并的,不得增加住宅建设规模。不同用途宗地合并的,应依照规定明确各自比例,并在不动产登记时予以注明。涉及剩余出让年限、容积率不一致的,在符合规划、不超过宗地合并后土地用途法定最高年限的前提下,按照等价值原则重新确定合并后土地出让年限和容积率,也可在补缴一定年限土地出让金或增容费后,按较长年限或较高容积率登记。

 

(四)实施差别化的税收政策。充分发挥税收政策对土地二级市场的调节作用。各市县政府可根据本地实际和需要,在省政府确定的税额幅度内,按照节约集约用地的原则,以促进存量土地开发利用为目标,提出辖区内城镇土地使用税差别化政策方案,报省政府批准后实施。

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