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家居界扛把子的“炒房”致富经

时间:2019-05-24 19:27:10  来源:  作者:  浏览量:

 家居界扛把子的“炒房”致富经

 

房价飚高,炒房确实让很多人快速 " 变有钱 "。在 A 股市场上,很多上市公司也热衷于炒房。比如前一阵子狂卖 401 套房保壳的海马汽车,股民吐槽 " 专注炒房好了!"。

 

今天的主角是另一位 " 炒房 " 大拿,号称家居行业中最会搞房地产的——红星美凯龙(以下简称 " 美凯龙 ")。

 

有机构统计,美凯龙的投资性房地产价值在 A 股排在第一位,超过中国建筑、中国平安、万科 A,有人戏称其 " 全 A 股最大的地主 "。

 

5 月 23 日,美凯龙收到年报问询函,监管层主要关注的是其 " 投资性房地产 " 数据。

 

2018 年,投资性房地产带给美凯龙的收益是 18.20 亿元,同期净利润是 44.77 亿元。不难看出,美凯龙的 " 炒房 " 收益都快赶上净利润的一半了。

 

" 炒房 " 收益也无可厚非,像海马汽车这样的,卖房是为了还债救命的。但不同的是,海马汽车增加的是真金白银,美凯龙的资产和利润收益却是有点 " 虚 "。

 

这是怎么回事呢?这得从投资性房地产的含义和计量方式说起。

 

投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,包括已出租的建筑物等。

 

美凯龙主营的是家居装饰及家具商场的经营和管理,它有多少投资性房地产呢?

 

截至 2018 年末,美凯龙经营 80 家自营商场,其中自持物业 53 家,投资性房地产账面价值为 785.33 亿元,占总资产的 70.84%。

 

再说说投资性房地产的两种计量方式:

 

第一种,成本模式。会计处理和固定资产一样,需要计提折旧或者摊销。存在减值迹象的,按照相关规定处理。

 

第二种,公允价值模式。不需要计提折旧和摊销,但应在资产负债表中,调整账面价值,差额计入 " 公允价值变动损益 "。

 

美凯龙采用的公允价值模式,会带来什么样的影响?

 

首先,价值 785 亿元的投资性房地产不需要计提折旧或者摊销,美凯龙不需要承担这个成本,按照出租房 40 年的摊销年限来算,一年的摊销成本大概 20 亿。

 

其次,由于房地产升值等其他因素,投资性房地产带来了 18.20 亿元的公允价值收益。

 

最后,总资产快速增加。2018 年末,美凯龙投资性房地产账面价值 785.33 亿元,比上年增加了差不多 80 亿元,其中大部分用于购地和开发。

 

2010 年,财政部出台了投资性房地产会计准则,美凯龙较早的执行了该准则。2012 年,公司固定资产余额 79 亿元,2013 年全部转入投资性房地产后,增加了 582 亿元投资性房地产账面价值。

由于固定资产转成了投资性房地产,美凯龙的所有者权益由 74 亿增加到 345 亿元,总资产由 267 亿增加到 668 亿元。这就是固定资产转成投资性房地产的魔力。

 

所以说,美凯龙其实还是一家实力雄厚的 " 房地产 " 公司。

 

总结来看,美凯龙采用公允价值计量方式减少了计提折旧损失,同时增厚了利润。但这没有错,只是不同的计量方式出来的不同结果。这也有风险,一旦房价不慎下降,利润和资产都可能跟着减少。

很多人好奇,如果美凯龙按成本模式计量,净利润将会打几折?

 

监管层也很感兴趣,在问询函中要求美凯龙" 按成本模式对投资性房地产进行计量,并模拟测算对公司财务状况、资产负债及各项关键财务指标的影响 "。

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